Главная / Экономика / Пара »мифов» о… программе льготной ипотеки 

Пара »мифов» о… программе льготной ипотеки 

Пара ''мифов'' о... программе льготной ипотеки Вчера в обсуждениях понял, что есть ряд ошибочных представлений о самой программе и ее эффекте, которые существуют и множатся. Сама программа неизбирательная, нецелевая, а антикризисная, потому КПД ее достаточно низкий, а расходы бюджета достаточно высокие. Для антикризисной меры эти издержки приемлемы, т.к. важнее скорость, а не эффективность. Для программы постоянного/длительного действия – нет.

Миф первый: «бюджет тратит копейки». Это частая аргументация по программе, заключается она в том, что на текущий момент, или в ближайший год бюджет действительно тратит не много (миллиарды рублей, что действительно копейки для федерального бюджета). На февраль было потрачено ~2,3 млрд руб. при уже выданном объеме кредитов 1,1 трлн руб., но здесь важны ставки и сроки. Из-за того, что ключевая ставка была 4,25% бюджет компенсировал лишь 0,75% (4,25+3-6,5). Но здесь важны сроки и ставки. Выдаются кредиты сейчас и при ставке 4,25%, а платиться будут 10-15 лет и при ставке (предположим она будет близка к середине нейтрального диапазона ЦБ) 5,5%, и все это время Минфин будет платить. При средней ключевой ставке ЦБ 5,5% и сроках погашения льготной ипотеки 10-15 лет, а также реализации всего объема программы 1,85 трлн руб. бюджет потратит ~230…380 млрд руб.

Миф второй: «огромный мультипликатор» — потратив несколько миллиардов, бюджет стимулировал выдачу триллиона кредитов. То, что не «несколько миллиардов», а несколько сотен миллиардов — уже разобрались, но это знаменатель мультипликатора, теперь про числитель. Да, по программе выдано около 1,4 трлн руб. кредитов, а лимит 1,85 трлн руб. Но далеко не все эти кредиты являются следствием самой программы, просто практически весь первичный рынок переехал на льготу, но большая часть ипотеки была бы выдана и без льготы просто по причине опасений инфляции, низких ставок по депозитам и снижения ключевой ставки. Самый простой способ это оценить – сравнить продажи на вторичном рынке (где не было льготы, но были все остальные факторы) с первичным. Понятно, что это оценка общая, но копеечной точности здесь и не нужно. У нас очень стабильна доля первичного рынка, т.к. значительная часть покупок новых квартир сопровождается продажей на вторичном рынке. Эффект от программы был в пределах около 200 млрд руб. дополнительных кредитов и закончился к декабрю (опережающий рост цен на первичную недвижимость нивелировал ее выгоды для покупателя относительно вторички).

Миф третий: «бюджет все вернул через налоги». При текущем структурировании программы и ее «КПД», бюджет, конечно, много не вернет. Если исходить из того, что в среднем по программе первый взнос 30%, общий объем дополнительных продаж жилья будет ~300 млрд руб., при общей налоговой нагрузке ~20%, бюджет вернет себе не так много. Даже если учесть, что бюджет получает налоги сразу, а платит 10-15 лет частями и дисконтировать по ставке ОФЗ (7%), то вернет Минфин себе 40-50% максимум при полной утилизации лимита в 1,85 трлн руб. Если бы программа была свернута к декабрю (как и планировалось) – то она, с учетом дисконтирования, полностью бы окупилась для бюджета.

В целом субсидирование ипотеки – это хороший инструмент, но когда он целевой и решает качественные, структурные задачи, текущая программа в нынешнем ее виде этим критериям никак не соответствует. Если совсем примитивно – то когда семья продает «хрущевку»-двушку в 40 метров и вместо нее покупает новую квартиру 70-90 метров в ипотеку в новом доме – это качественное изменение, а если к «хрущевке» докупает однушку на окраине, чтобы «деньги прикопать» — то нет.

P.S. Понятно, что это все укрупненные обобщенные оценки, но понимание масштаба они вполне дают.

Источник

Источник

О Финансовый аналитик

Оставить комментарий